주택 양도소득세에 대한 모든것(비과세, 1주택자)

부동산 세금 종류, 아주 심플하게 정리해 드림!

재산세? 종부세? 양도세?

부동산 세금 종류 왜 이렇게 많아?😥

 

부동산 대책이 나올 때마다 빠짐없이 등장하는 게 바로 💰'세금'이에요. 그런데 정책이 바뀔 때마다 매번 세금도 바뀌니 실제로는 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 헷갈리기 십상이죠.

 

물론 현재 부모님 집에 얹혀살거나, 전세 또는 월세로 거주하는 무주택자는 관심이 없을 수도 있어요. 하지만 지금 무주택자라고 평생 무주택자는 아닐 거예요. 언젠가 이룰 '내 집 마련'을 위해, 집 살 때부터 팔 때까지 어떤 부동산 세금이 있는지 알아보도록 할게요.😉

 

 

 

📌[ 한눈에 보는 부동산 세금 ]

구분	국세	지방세제
		지방세	관련 부가세
취득 시	인지세 (계약서 작성 시)	취득세	농어촌특별세 (국세) 지방교육세
	상속세 (상속받은 경우)
	증여세 (증여받은 경우)
보유 시	종합부동산세 (일정 기준금액 초과 시) 농어촌특별세 (종합부동산세 관련 부가세)	재산세	지방교육세 지역자원시설세
처분 시	양도소득세	지방소득세 (소득분)	(해당 없음)

 

⬆️오늘은 여기서 세금이 꽤 큰, 굵직한 것들만 살펴볼 거예요!

 

 

💰집 살 때 내야 하는 세금 = 취득세

 

집을 사면 📌취득세라는 세금을 내야 하는데요. 부동산 취득이라는 건 매매로 집을 사는 것뿐만 아니예요. 교환, 상속, 증여 등의 방법으로 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산 소유권을 획득하는 것도 포함돼요.

 

쉽게 말해, 어떤 방법으로 부동산을 소유하든, '이제 이 집의 주인은 나'라는 것을 공식적으로 공표하기 위한 취득세를 내는 거예요.

 

취득세는 부동산을 취득한 날부터 🗓️60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 내야 하는데요. 여기엔 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함된답니다. 그런데 기한을 넘기면 무신고가산세(20%)와 납부불성실가산세를 추가 부담해야 하니, 기한을 꼭 지켜야 해요.⚠️

 

그러면, 부동산을 취득할 때 발생하는 '취득세'는 얼마 정도일까요?🤔 6억 원 이하 주택을 기준으로 취득가액의 1%, 여기에 지방교육세 0.1%를 더해 총 1.1%의 취득세를 내게 되어 있어요. 가령, 5억 정도 되는 주택을 샀다면, 550만 원(취득세 500만 원+지방교육세 50만 원)을 내면 되는 거죠.

 

📌[ 부동산 취득세 기준 ]

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계 세율
6억 원 이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 원 초과 9억 원 이하 주택	85㎡ 이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡ 초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억 원 초과 주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 매매 (토지, 건물 등)		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속 (농지 외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득 (증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%

 

⚠️부동산을 상속받거나 증여받은 경우, 취득세와는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 해요.

 

 

 

🏠집 가지고 있을 때 내야 하는 세금

= 종합부동산세, 재산세

 

예전엔 보유한 부동산에 대해 건물은 재산세가, 🪨토지는 종합토지세가 과세됐어요. 하지만 2005년부터 주택은 건물과 토지를 통합해 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 초과할 때)가 과세되고, 일반 건물은 재산세만 과세가 되죠. 그리고 이 재산세에는 지방교육세와 지역자원 시설세가 부과되고요. 종합부동산세에는 🌾농어촌특별세가 덧붙여 부과돼요.

 

① 재산세 📌

 

매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있다면 재산세가 나와요. 재산세는 주택 공시가격을 기준으로 시가 표준액이 결정돼요. 그리고 여기에 공정시장가액 비율(60)%를 곱한 후 과세표준이 결정돼죠. 이렇게 산출된 과세표준에 내가 속한 범위의 세율을 곱하면 내가 내야 할 재산세액을 🧮계산해 볼 수 있어요.

 

과세 대상	과세 표준	세율
주택	6천만 원 이하	0.1%
	6천만 원 초과 ~ 1억5천만 원 이하	6만 원＋ 6천만 원 초과 금액의 0.15%
	3억 원 이하	19만 5천 원＋1.5억 원 초과 금액의 0.25%
	3억 원 초과	57만 원＋3억 원 초과 금액의 0.4%

 

✅ 주택 공시가격은 한국감정원 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인!

👉🏻 좌표 : 바로가기

 

계산해 본 재산세액과 재산세 고지서에 고지된 재산세액이 다르다면? 그 이유는 재산세에 재산세 도시지역분과 지방교육세가 추가로 붙기 때문이에요.❗️ 지방교육세는 재산세 납부세액의 20%, 🏙️도시지역분(도시계획에 필요한 비용을 충당하기 위해 지정한 토지, 건축물에 부과하는 세금)은 재산세 과세표준에 0.14%로 계산해 재산세에 합산되어 부과되거든요.

 

 

② 종합부동산세 📌

 

집을 가지고 있을 때 누구나 내야 하는 세금이 재산세라면, 종합부동산세는 그 중 💰고가 주택을 가진 사람이 내야 하는 세금이에요. 그래서 부자세라는 별명이 붙기도 한 세목이죠.

 

종합부동산세는 주택 공시가격이 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)을 초과하면 내야 하는데요. 종부세액 산출 과정도 재산세와 동일해요. 공시가격을 기준으로 일정 금액을 공제한 금액에 공정시장가 비율을 곱해 과세표준을 산정하죠. 그런데, 그 비율이 재산세(60%)보다 매우 높아요.

 

* 공정시장가액 비율 : (2019년 ) 85% → (2020년 ) 90% → (2021년 ) 95% → (2022년 ) 100%

 

주택 공시가격 합계액 6억 원(1세대 1주택자 9억 원) 초과액에 100%를 곱하면 종부세 과세표준이 산출돼요. 그리고 여기에 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 계산됩니다.

 

📌[ 종합부동산세 세율표 ]

주택 (일반)		주택 (조정 2, 3주택 이상)		종합 합산토지분		별도 합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억 원 이하	0.6%	3억 원 이하	1.2%	15억 원 이하	1.0%	200억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.8%	6억 원 이하	1.6%
12억 원 이하	1.2%	12억 원 이하	2.0%	45억 원 이하	2.0%	400억 원 이하	0.6%
50억 원 이하	1.6%	50억 원 이하	3.6%
94억 원 이하	2.2%	94억 원 이하	5.0%	45억 원 초과	3.0%	400억 원 초과	0.7%
94억 원 초과	3.0%	94억 원 초과	6.0%

 

세율표를 보면 아시겠지만, 구간별로 아주 복잡하게 되어 있는데요. 기본 구조는 🏷️주택 가격이 높을수록, 보유 주택이 많을수록 높은 세율이 적용된다는 것!💡

 

 

 

🧮집 팔 때 세금 = 양도소득세

 

부동산을 보유하고 있다가 팔면 📌양도소득세라는 세금을 내게 되는데요. 만약 3년 전에 4억에 주고 산 아파트를 5억에 팔았다면 1억의 시세차익을 얻게 되겠죠? 이렇게 산 가격과 판 가격의 차익에 대해 매기는 세금이 바로 양도소득세예요.

 

종합소득세처럼 과세표준에 따라 최저 6%에서 최고 45%까지 📊누진세율이 적용돼 금액이 꽤 큰 편이에요. 하지만 다행히도 비과세 및 감면 항목이 다양해 요건에 맞추어 양도한다면 절세 효과가 크답니다.

 

📌[ 양도소득세 세율 ]

2021년 이후
과표	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1.5억 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

 

양도소득세 과세표준은 양도차익을 계산 후 추가 감면 항목 등을 계산해 산출하는데요. 여기서 양도차익이란 단순히 산 금액에서 판 금액을 차감하는 것이 아니에요. 취득 시 부대비용, 취득 후 발생하는 자본적 지출, 양도비용을 모두 차감해 🧮산출해요. 산출한 과세표준에 양도소득세율을 곱하면 산출 세액이 계산되며, 여기에 감면세액을 차감하면 최종적으로 내야 할 양도세액이 나와요.

 

💡다행히 한 채의 집을 보유하고, 이를 팔았다면 양도세를 내지 않을 수도 있어요. 바로 ’1세대 1주택 비과세‘를 활용하는 건데요. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로, ✌️2년 이상을 보유 또는 거주를 하면 비과세가 적용돼요. 단, 1주택자라도 그 대상 지역과 취득일에 따라 과세 여부가 상이하니 이 부분은 잘 살펴보시는게 좋아요.

 

출처 : 삼쩜삼 사이트